Ja jūs meklējat mājokļa iegādes tirgu, iespēju slēgšana un īsās pozīcijas pārdošana varētu šķist pieejamāks veids, kā iegūt īpašumtiesības. Īpašumi var būt diezgan lēti salīdzinājumā ar tradicionālo mājokļu tirgu, un, ja esat pieredzējis pircējs, ideja par augšējo fiksatoru varētu šķist pievilcīga. Bet, pirms ieguldāt vairāk (vai jebkuru) laiku, lai izpētītu šāda veida īpašumus, jums jāzina precīza atšķirība starp ierobežojumiem un īsās pozīcijas pārdošanu, kā arī tas, kas jāuzmanās kā potenciālajam pircējam.
Sāksim ar ierobežojumiem
Ierobežošana notiek pēc tam, kad mājas īpašnieks trīs līdz sešus mēnešus nav varējis veikt hipotekārā kredīta maksājumus un joprojām nespēj kompensēt nokavētos maksājumus pēc tam, kad aizdevējs (parasti banka) ir nosūtījis paziņojumu par saistību nepildīšanu. Īpašniekam parasti ir 30 līdz 120 dienas pēc paziņojuma saņemšanas, lai samaksātu hipotēkas atlikumu vai piekristu pārdot savu īpašumu - ja neviens no šiem gadījumiem nenotiek, mājoklis tiek slēgts un īpašnieks tiek izlikts.
Pēc tam aizdevējs izsniedz māju izsolē, kur pircējs to var iegādāties. Nekustamā īpašuma aģents ir iesaistīts, lai atvieglotu saziņu starp pircēju un aizdevēju, taču process ir daudz formālāks, un darījumi mēdz būt mazāk elastīgi un biežāk kavējas. Saskaņā ar Realtor.com , ja aizdevējs nevar pārdot mājokli, īpašums kļūst par banku vai nekustamā īpašuma īpašumu (REO).
Kur var atrast uzskaitītos ierobežojumus?
Jūs varat meklēt ierobežojumus, izmantojot vairāku sarakstu pakalpojumu, līdzīgi tam, kā tiktu ievietots tradicionālais ieraksts. Īpašumi tiks tieši apzīmēti kā izslēgti.
Šajā Losandželosas ierobežošanas sarakstā pamanīsit, ka māja tiek pārdota tāda, kāda tā ir, un fotoattēli parāda tās apstākļus. Četru guļamistabu, trīs vannu māja ir norādīta par USD 655 900 un tiek raksturota kā ieguldījumu iespēja. Tiek uzskatīts, ka apkārtne, kurā atrodas māja, atrodas Losandželosā, un vidējā pārdošanas cena par mājām, kas pašlaik ir uzskaitītas šajā konkrētajā apgabalā, ir 746 000 ASV dolāru, saskaņā ar Zillow . Pieredzējušam māju īpašniekam, kurš nebaidās no smagas renovācijas, tā noteikti varētu būt investīciju iespēja - it īpaši, ja mājas šajā LA apkārtnē turpina pieaugt, kā viņi, visticamāk, vēlēsies. (Zillow ziņo, ka Džefersona parka mājas vērtības pēdējā gada laikā ir pieaugušas par 8,8 procentiem).
Ne visiem ierobežošanas darījumiem ir nepieciešama šāda lieljaudas sejas uzlabošana, un ne visas tirgus slēgšanas iespējas tiktu uzskatītas par ieguldījumu iespēju. Šī piecu guļamistabu, sešu vannas istabu ieleja Valley Village maksā 1 799 000 USD un (vismaz saskaņā ar Zillow publicētajiem attēliem) ir krāšņā formā. Sarakstā ir teikts, ka māja tika atjaunota 2016. gadā. Atsauces nolūkā ielejas ciematā pašlaik uzskaitīto māju vidējā cena ir 849 000 USD.
Bet tikai tāpēc, ka māja tiešsaistē izskatās skaista, tas nenozīmē, ka tajā nav problēmu, un pārredzamības trūkums ir milzīgs sāpju punkts pircējiem, kuri vēlas iegādāties slēgtu māju.
Kas jāzina, izmantojot ierobežojumus
Papildus daudz ilgākam procesam nekā tradicionālajam mājas pirkumam iesācēju māju īpašniekiem parasti nav ieteicams iegādāties ierobežojumus.
Pirmkārt, pircējam ir jāiegādājas neredzēts mājas skats. Jā, jūs pareizi izlasījāt. Jūs ne tikai nevarat apskatīt māju, bet arī nevarat pieprasīt profesionālu pārbaudi. Saskaņā ar Zillow , ir bijuši gadījumi, kad neapmierinātie pārdevēji atkailina māju un atstāj īpašumu pilnīgā nekārtībā vai ir tīši sabojāti. Beatrise de Jonga, dzīvojamo māju pārdošanas direktore Atvērt sarakstus Losandželosā , Kalifornijā, stāsta, ka ir redzējusi mājas, kurās vara santehnika ir izvilkta no mājas pārdošanai, un mājas, kurās santehnikā ieliets betons. Mājas iekšpusē un eksterjerā varētu būt ne tikai lielas strukturālas problēmas, bet dažos gadījumos īrnieki varētu atteikties atstāt īpašumu - un pircējs faktiski ir atbildīgs par to izlikšanu.
Turklāt, lai gan ierobežojumu slēgšanai ne vienmēr ir nepieciešama skaidra nauda, de Jongs apstiprina, ka daudzas bankas izvēlas pārdot mājas izsolēs, kas parasti prasa pircējus ar skaidru naudu. Ja jums nav skaidras naudas, bieži vien izsole pārvēršas par solīšanas karu, kurā jūs stātos pretī potenciālajiem pircējiem, kuriem ir skaidra nauda (un nauda ir karalis).
Kas ir īstermiņa pārdošana (un kā tā atšķiras no ierobežošanas?)
Pirms kāda māja tiek slēgta, viņi var mēģināt to īsi pārdot. Tas notiek, ja vai nu īpašnieks vairs nevar samaksāt hipotekāro kredītu, vai arī viņi stratēģiski nevēlas, jo mājas vērtība samazinās (kas dažkārt notiek svārstīgā tirgū). Saskaņā ar Realtor.com , pārdevējs dotos pie sava hipotēkas aizdevēja, kuram būtu jāpieņem pārdošanas cena, kas ir mazāka par parādu. Piemēram, pārdevējs varētu uzskaitīt savu māju par 400 000 USD, bet atlikušais hipotekārā kredīta atlikums - 430 000 USD. Pārdevējam pietrūks 30 000 ASV dolāru, lai atmaksātu bankai. Pēc darījuma pabeigšanas pārdevējs nebūtu atbildīgs par 30 000 USD.
Saskaņā ar Bankrate , īpašniekam būtu jāaizpilda īsās pārdošanas pieteikums un jāraksta grūtību vēstule, kurā sīki jāapraksta viņu finansiālais stāvoklis (kas ietver atalgojumu, nodokļu deklarācijas un bankas izrakstus), un jāinformē aizdevējs, ka viņi to nevarēs atmaksāt, lai cik daudz viņu mājokļa pietrūkst, tiklīdz tas tiek pārdots. Process parasti ilgst mēnešus.
Dažos gadījumos hipotekārais aizdevējs faktiski varētu vēlēties atgūt pārdošanā zaudēto naudu, ko sauc par spriedumu par trūkumiem. Dažās valstīs ir šo aizliegusi , bet tas noteikti ir jāzina pārdevējam.
Kur jūs atrodat īsās pārdošanas darījumus?
Jums vajadzētu būt iespējai atrast īsās pārdošanas sarakstus, izmantojot vairāku ierakstu pakalpojumu. Nekustamā īpašuma aģenti ir uzskaitījuši daudzas īsās pozīcijas pārdošanas darījumus, taču saraksts var nebūt apzīmēts kā īsās pozīcijas pārdošana. Piemēram, varat doties uz Atvērt sarakstus un īsās pozīcijas pārdošana parādīsies zem fiksatoru filtra.
Kas jāzina, veicot īsās pārdošanas darījumus
Laiks, kas nepieciešams darījuma veikšanai ar īsās pozīcijas pārdošanu, parasti aizņem daudz ilgāku laiku (parasti no 90 līdz 120 dienām, saskaņā ar Realtor.com) nekā tradicionālais ieraksts. Tā kā pircējs galvenokārt nodarbojas ar aizdevēju, nevis ar pārdevēju, kurš ir diezgan brīvs, piedāvājuma cena ir jāapstiprina aizdevējam, un tas prasa laiku.
Īsās pārdošanas cena ir sarežģīta. Saskaņā ar naudu zem 30 pircējam ir svarīgi apstiprināt, vai īsās pozīcijas pārdošana ir apstiprināta. Ja tas ir apstiprināts, aizdevējs jau ir vienojies par cenu, par kuru īpašnieks vēlas pārdot māju. Ja tā nav, pārdevēja īsās pozīcijas pārdošana tiks noraidīta.
Saskaņā ar The Balance , zemā kotēšanas cena varētu būt stratēģija, ko biržas aģents un pārdevējs izmanto, lai piesaistītu vairākus piedāvājumus īsās pozīcijas pārdošanai. Šī cena mēdz būt diezgan mainīga, jo, ja aizdevējs cenu neapstiprina, cena pieaugs. Galu galā: īsa pārdošana nenozīmē, ka varēsit iegādāties māju, kas ir zemāka par tirgus vērtību. Bilance norāda, ka īsās pozīcijas pārdošanas cena var būt augsta; tas var būt zems; tas var būt tieši par naudu.
Turklāt aizdevēji nepārdzīvos pārdošanu, kamēr pircējs nebūs apņēmies izpildīt noteiktus pieprasījumus, piemēram, samaksāt par remontu un slēgšanas izmaksām - pircējam ir jāpiekrīt tam, par ko parasti būtu atbildīgs pārdevējs.
Jums arī jāpieņem īpašums tāds, kāds tas ir, lai gan saskaņā ar Realtor.com teikto pircējs var lūgt veikt pārbaudi. Ja pircējs konstatē jebkāda veida īpašuma bojājumus, aizdevējs nav atbildīgs par tā novēršanu. Ja mājoklis ir smagi nekopts, pircējam tas varētu izmaksāt astronomisku naudas summu visu bojājumu novēršanai.
Galu galā, ja jūs interesē ierobežošana vai īso darījumu saraksts, pārliecinieties, ka veicat visus pētījumus un saprotat visus riskus. Jo, lai gan tā varētu būt jūsu sapņu māja, tā varētu būt arī jūsu murgi . Pārliecinieties, vai tas ir bijušais.
Vairāk lielisku nekustamo īpašumu var lasīt:
- Kāpēc es tiešām nožēloju, ka iegādājos pietiekami labu māju
- Tas ir tas, kas patiešām patīk dzīvot pārveidotā baznīcā
- 10 labākās dzīvesvietas, ja ienīst braukšanu
- 11 IKEA produkti, kas jāzina katram nomniekam
- Saskaņā ar statistiku, 15 no labākajām ASV pilsētām darba un privātās dzīves līdzsvaram
