Mēs visi to esam dzirdējuši. Ja vēlaties iegādāties, vienmēr meklējiet sliktāko māju labākajā apkārtnē. Bet vai daudzi no mums kādreiz ir apstājušies, lai apšaubītu šo parasto gudrību? Es nodomāju, ka esmu sapulcējies, kad iegādājos vienu no mājām par zemākajām cenām apkaimē, no kuras daudzi vietējie izvairās (un manai mūžīgajai neapmierinātībai, ka Uber autovadītāji maniem Airbnb viesiem saka, ka viņiem vajadzētu izvairīties) - bet vai tā ir taisnība?
Autori Zillow Talk: Jaunie nekustamā īpašuma noteikumi , Spensers Raskofs un Stens Hamfrijs saskārās ar šo veco nekustamā īpašuma diktātu. Un uzmini nu: tas patiesībā ir šausmīgs padoms!
Es izlasīju viņu grāmatu, lai jums tas nebūtu jādara (lai gan tā ir lieliska lasāmviela!), Un runāju ar Zillow Vecākais ekonomists Ārons Terrazas, kurš mani iepazīstināja ar saviem pētījumiem un atklājumiem. (Ļaujiet man to ievadīt, sakot, ka neesmu nekustamā īpašuma eksperts un nespēlēju to internetā. Šeit es dalos ar uzzināto un savu pieredzi. Jūsu nobraukums var atšķirties.)
Tātad, s vajadzētu jūs pērkat sliktāko māju labākajā apkārtnē?
Īsa atbilde: Nē.
Šķiet, ka paruna ir balstīta uz mūsu mīlestību pret darījumu. Ikviens meklē darījumu, Terrazas saka, un, ja paskatās pagātnē, bija sajūta, ka lētākais mājoklis jaukajā apkārtnē bija labs darījums ... ka tas bija ieeja aizmugurējās durvīs. Un, protams, viņš atzīst, ka, ja jūs vēlaties berzēt elkoņus ar bagātākiem cilvēkiem vai piekļūt bagātākām apkārtnes ērtībām, piemēram, parkiem un skolām, atsver jūsu vēlmi, lai jūsu mājas vērtība pieaugtu, tas var likt jums iegādāties lētu māju labā apkārtnē .
Tomēr, ja vēlaties, lai jūsu mājas vērtība tuvākajos gados kļūtu par gangsteru, viņu dati liecina, ka tas nav pareizais ceļš.
Saistīts: 7 lietas, kuras es gribētu zināt, pirms iegādājos fiksatoru
ko nozīmē 444 eņģeļu skaitļi?
Kā viņi to zina?
Zillow dibināja pāris māju medību tehnoloģiju ļaudis, kuri bija neapmierināti ar to, ka viņiem nebija piekļuves datiem, ko darīja mākleri, paskaidroja Terrazas. Un vai viņiem tagad ir pieejami dati? Tāpēc viņi tajā iedziļinājās.
Viņi sarindoja pēc cenas visus rajonus noteiktā metro zonā visā valstī, saka Terrazas, pēc tam paņēma desmit procentus māju un salīdzināja tos ar kopējo tendenci attiecīgajos rajonos.
Grāmata to sadala:
Ja sakāmvārds būtu patiess, zemākajiem 10 procentiem māju būtu jāuzlabojas nekā dārgākajām mājām viņu apkārtnē. Ātrāka novērtēšana norādītu, ka lētākās mājas iegāde labākajā apkārtnē ir stratēģija, kas patiešām atmaksājas.
Bet - diemžēl - tā nav. Tā vietā mēs noskaidrojām, ka tikai retos gadījumos zemākie 10 procenti pārspēj augšējos 90 procentus māju pasta indeksā
Tas, kas noticis, ir tas, ka zemākie 10 procenti novērtēti tikai saskaņā ar citiem apkārtnē esošajiem, saka Terrazas. Labi, tas nav labi vai slikti.
Viņš saka, ka kicker nāk, ja salīdzina šos dārgos rajonus ar citiem metro rajona rajoniem. Šajos dārgajos apgabalos parasti nav pietiekami daudz metro.
Vai, kā teikts grāmatā,
Sliktākās mājas iegāde labākajā apkārtnē faktiski var izraisīt pretēju rezultātu. Tas ir tāpēc, ka jo turīgāka ir apkārtne, salīdzinot ar tās lielāko metropoles teritoriju, jo sliktāk mēdz darboties mājas, kas atrodas tās zemākajos 10 procentos. Īsāk sakot, jo jaukāka apkārtne, jo lielāks mīts!
Saglabāt Piespraud to Skatīt citus attēlus (Attēla kredīts: tiesnesis Darragh)
Ir labāks padoms:
Lūk, kas jums jādara, ja vēlaties mājas, kuras vērtība pieaugs straujāk: izlabojiet veco teicienu un iegādājieties lētāko māju karstākajā apkārtnē, kur teikts grāmatā:
… Māju vērtība mēdz pieaugt pat ātrāk nekā mājas galvenajā apkārtnē. Vēlreiz teikts, ka patiesībā labāka nekustamā īpašuma stratēģija ir māju iegāde ārpus augstākās apkārtnes. … Tātad, ja esat gudrs mājas pircējs, iespējams, vēlēsities pārcelties uz vienu no mazāk attīstītajiem rajoniem, kas ieskauj šo brīnišķīgo pilsētas daļu. Jūs varat droši saderēt, ka ar laiku jums patiks gan augstāka mājas vērtība, gan apkārtne ar daudzām tām pašām funkcijām, par kurām kādreiz bija jāceļo. Īsāk sakot, ja jums ir nedaudz pacietības, varat gaidīt, kamēr pie jums atnāks vēsums.
Bet kas padara karstu apkārtni? Pēc matemātikas tas ir tāds, kur vēsturiski mājas vērtības ir zemākas par metro kopumā, bet pēdējo piecu gadu laikā ir vērojams pieaugums virs metro vidējās vērtības. Un kā jūs atradīsit šo informāciju? Acīmredzamā vieta ir Zillow, Terrazas saka (viņš ir viņu vecākais ekonomists), bet jūs varat arī runāt ar vietējiem nekustamā īpašuma profesionāļiem.
Ja jums nav iebildumu arot dažas mega izklājlapas, viss ir pieejams zillow.com/data . Es atradu savus apkārtnes datus ar Terrazas palīdzību. (Es šeit esmu rakstnieks, nevis statistiķis!)
- Pirmā lapas opcija ir Datu tips - nolaižamajā izvēlnē izvēlieties ZHVI (tas ir Zillow mājas vērtību indekss).
- Nākamais ir ģeogrāfija - izvēlieties Apkārtne šeit.
- Lejupielādējiet milzu izklājlapu par katru ASV apkaimi un filtrējiet savu metro apgabalu (šeit jums ir vajadzīgas dažas Excel prasmes).
- Mēs atgriežamies pie piecu gadu slejas un meklējam skaitli, kas atrodas virs metro zonas vidējā (pusceļā). Man par prieku, manējais atradās augšējā trešdaļā, krietni virs mediānas, un daudz neatpaliek no manas iepriekšējās apkārtnes.
Protams, jums ir jābūt karstajā apkārtnē pietiekami agri, lai panāktu izdevīgu piedāvājumu, tāpēc šeit parādās sarežģītā zinātne (vai māksla?), Lai noteiktu, kas būs karsts tālāk.
Saistīts: 20 jautājumi, kas jums tagad jāuzdod savam saimniekam
Apsveriet halo efektu, saka Terrazas, un meklējiet rajonus par zemākām cenām, kas atrodas blakus karstajiem. Šīs kafijas veikali un galerijas, piemēram, sāks izplatīties pieejamākos rajonos, jo cenas pieaug. (Par to es varu galvot-mēs pārdevām savu veco māju apkārtnē, kas mums par lielu pārsteigumu bija kļuvusi karsta, un pārcēlāmies tuvāk pilsētas centram uz mūsu pašreizējo, daudz pieejamāku kvadrātpēdu, un restorāni sāk nākt .) Svarīga ir arī pilsētas centra tuvums, taču bija arī citi interesanti atklājumi.
kad tu to redzi
Aizmirstiet par hipsteriem, teikts grāmatā. Galvenais, ka lielākais rādītājs apkārtnei, kuras vērtība kādu dienu stipri pieaugs, bija tās dzīvojamā fonda vecums. Jo vecāka ir vidējā māja, jo lielāka iespēja, ka konkrētā apkaime redzēs spēcīgu novērtējumu.
Ko, kāpēc? Šeit es patiešām satraucos, sēžot šeit, savās 1890. gada mājās. Vecākām mājām parasti ir vajadzīgi lielāki ieguldījumi, skaidro Terrazas (to var teikt vēlreiz!), Un tāpēc tās ir pieejamākas. Tā ir iespēja, kas prasa zināmus ieguldījumus, bet kas atmaksāsies ilgtermiņā. (Tas nozīmē, ka viņi, iespējams, nav tas izdevīgais darījums, kāds bija agrāk, jo stiprinājuma virsas mūsdienās nav tik diskontētas kā stipri.)
Tas pats var attiekties uz rajoniem, kuros ir lielāks īrnieku skaits; šo māju īpašnieki ne vienmēr iegulda vai uztur šo māju tik daudz, viņš saka, tāpēc jūs, visticamāk, atradīsit pieejamu fiksatoru, kad tie tiks pārdoti.
Ja jūs meklējat lielisku atdevi, pēc šo ekspertu domām, aizmirstiet parasto gudrību. Lētākā māja labākajā apkārtnē nav īstais ceļš. Tā vietā iegādājieties lētāko māju karstākajā apkārtnē - un sāciet ar to, ka meklējat vecāku apkārtni, kas atrodas netālu no darbības.
Pārrediģēts no ziņas, kas sākotnēji tika publicēta 2.22.2018.-LS
Lasīt vairāk: Vai ģeneratori var palīdzēt cīnīties ar ģentrifikāciju? Varbūt nē, bet jums tomēr vajadzētu mēģināt
