Kad mēs ar vīru nolēmām pārcelties no Denveras uz Indianapolisu, lai iegādātos māju, mēs zinājām, ka process būs pazemojošs. Vienīgais, ko mēs zinājām par mājas pirkšanas procesu, bija HGTV skatīšanās vai saruna ar draugiem un ģimeni, kuri to bija darījuši iepriekš. Mēs nolēmām tajā ielēkt ar atvērtu prātu un piesardzīgu pieeju.
Pirmais nozīmīgais lēmums, ar kuru mēs saskārāmies, bija izlemt, kurš hipotēkas veids mums ir vislabākais: Federālā mājokļu pārvalde (FHA) vai parastais. Mums bija vispārējs priekšstats par to, kas šos aizdevumus padarīja atšķirīgus, taču bija nepieciešams nedaudz padziļināt, lai noskaidrotu, kura iespēja vislabāk atbilst mūsu vajadzībām šobrīd un uz mūsu aizdevuma termiņu. Lūk, kā mēs pieņēmām lēmumu:
Kas ir FHA aizdevums?
Vispirms noskaidrosim atšķirību starp abiem aizdevumu veidiem: FHA aizdevums ir hipotēka, ko nodrošina federālā valdība un ko apkalpo trešās puses aizdevējs. Būtībā tas nozīmē, ka valdība maksās aizdevējam, ja jūs nespēsit samaksāt, bet jūs joprojām saskarsities ar ierobežošanu, ja nepildīsiet aizdevumu. Šī nodrošinājuma dēļ aizdevēji ir nedaudz saudzīgāki attiecībā uz aizdevumu izsniegšanu, kas nozīmē, ka viņi pieņems zemākus kredītreitingus (FHA aizdevumu minimālais kredītreitings ir 500, bet parastajiem aizdevumiem parasti ir nepieciešami rādītāji 600. gados) un pirmās iemaksas ( standarts ir 3,5 procenti).
FHA aizdevumiem vienmēr ir nepieciešama arī hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP), kas ir maksa par jūsu hipotēku, ko maksājat par visu aizdevuma termiņu. Jūsu MIP svārstās no 0,45 līdz 1,05 procentiem no jūsu hipotēkas vērtības-atkarībā no aizņēmuma summas, aizdevuma un vērtības attiecības un aizdevuma termiņa. Ir tikai divi veidi, kā atbrīvoties no MIP: Pirmais ir aizdevuma refinansēšana parastajam aizdevumam. Otrais ir 10 procentu samazinājums sākumā, kas ļauj atcelt MIP pēc 11 gadu maksājumiem. Beidzot jūs maksāsiet arī vienreizēju apdrošināšanas maksājumu 1,75 procentu apmērā no aizdevuma. Sakarā ar visām šīm papildu maksām, kas pārsniedz aizdevuma vērtību, FHA aizdevumi var kļūt dārgāki nekā parastie aizdevumi, lai gan dažos gadījumos FHA aizdevumiem ir zemākas likmes nekā parastajiem aizdevumiem. Kopumā FHA aizdevumiem parasti ir pievienota vairāk bagāžas, kaut arī tos ir vieglāk iegūt sākumā.
Kas ir parasts aizdevums?
Bet kas vispār ir tradicionālie aizdevumi? Pazīstams arī kā atbilstošs aizdevums, tās ir hipotēkas, kuras neatbalsta valdība. Šī iemesla dēļ aizdevēji cenšas pēc iespējas samazināt risku, ka aizņēmējs nepilda saistības - par to jūs maksāsit. Tas nozīmē, ka parastajiem aizdevumiem parasti ir nedaudz augstākas procentu likmes un stingrākas apstiprināšanas prasības nekā FHA aizdevumiem. Lai gan daži aizdevēji pieņems tikai 3 procentu samazinājumu - viss, kas ir mazāks par 20 procentiem, prasīs jums maksāt privāto hipotēkas apdrošināšanu (PMI). Šī ikmēneša maksa ir nepieciešama, līdz sasniedzat 78 procentus sava mājokļa pašu kapitāla, bet parasti tā neatkrīt no jūsu ikmēneša maksājuma, kamēr neesat sasniedzis 80 procentus.
Kā mēs izvēlējāmies
Mūsu galvenās rūpes, izvēloties starp hipotekārajiem kredītiem, bija tas, ka mēs negribējām tērēt vairāk naudas, nekā vajadzēja mēnesī - pat ja atšķirība bija neliela. Nelielas maksas un izdevumi laika gaitā palielinās, un, ņemot vērā visus jaunos izdevumus - remontu, mēbeles, krāsošanu utt. -, mums vajadzēja pēc iespējas ierobežot budžetu.
Saskaņā ar mūsu hipotēku brokera teikto, mēs ar FHA aizdevumu maksātu par USD 30 mēnesī vairāk nekā parastais aizdevums. Mūsu brokeris lēsa, ka aizdevuma laikā mēs maksāsim arī USD 10 000 nelielās nodevās un izdevumos.
Ja mēs izvēlētos FHA aizdevumu, mums arī būtu jāfinansē, lai atceltu MIP. Šobrīd likmes ir zemas un tikai pieaug, tāpēc šķita, ka, refinansējot, mēs, iespējams, nevarēsim iegūt zemās likmes, kādas mums ir šobrīd.
Katrs hipotēkas eksperts, ar kuru es runāju, teica, ka mums vajadzētu izvēlēties parasto, ja mēs varētu saņemt apstiprinājumu un to atļauties - un mēs varētu, tāpēc mēs to darījām.
Kāpēc izvēlēties FHA aizdevumu?
Tomēr māju īpašniekiem, kuriem nav naudas iepriekš vai nav lielisku kredītreitingu, FHA aizdevumi ir labs risinājums, jo viņi pieņem pēc iespējas mazāku pirmo iemaksu. Mājokļos, kuru vērtība ir 200 000 USD, minimālā FHA aizdevuma pirmā iemaksa 3,5 procentu apmērā būtu 7 000 USD. Parastam aizdevumam ar 5 procentu samazinājumu tas būtu 10 000 ASV dolāru. Šī 3000 ASV dolāru atšķirība skaidrā naudā var būt darījums, ja dodaties prom no valsts, pērkat jaunas mēbeles vai plānojat mājas atjaunošanu.
Un, ja jūs dzīvojat pilsētā ar augstu dzīves dārdzību, kur nekustamais īpašums ātri pāriet, jūs varētu izlemt, ka labāk ir pirkt tagad ar FHA aizdevumu, nevis gaidīt, kamēr jums ir pietiekami daudz uzkrājumu parastajam aizdevumam.
Bet šim lēmumam nevajadzētu būt vienīgajam- jums jāreģistrējas pie hipotēkas eksperta (piemēram, aizdevuma amatpersonas vai hipotēkas brokera), lai pārliecinātos, ka jūsu uzņemtā hipotēka atbilst gan jūsu īstermiņa, gan ilgtermiņa mērķiem.
