Pēc būtiskas renovācijas savā mājā es vēlējos noteikt mūsu ieguldījumu atdevi, cik daudz vēl mēs varētu darīt, pirms mūsu īpašums tika pārāk uzlabots, un vai ir vērts izpētīt refinansēšanu. Tāpēc es vērsos pie sava ļoti dāsnā nekustamā īpašuma aģenta Gareta Aklesa Semonīns Luisvilā, Kentuki, lai iegūtu aptuvenu novērtējumu, pirms mēs devāmies uz oficiālu aprēķinu. Parasti, kad saņemat novērtējumu, tam tiek pievienotas lapas, kurās ir grūti izsijāt nekustamā īpašuma žargonu. Tāpēc iedomājieties manu pārsteigumu, kad Aklss man sniedza vienkāršu numuru un skaidrojumu, ko gandrīz ikviens varēja saprast.
Lai gan daudzi nekustamā īpašuma profesionāļi novērtē dolārus par kvadrātpēdām, Aklss deva priekšroku-vismaz manā gadījumā un mūsu rajonā-, lai novērtētu īpašumus no vienas līdz piecām zvaigznēm. Būtībā viņš apskata apkārtnes īpašumus, redz, uz ko viņi tiecas, un izveido piecas dažādas iekavas: īpašumi, kas ir gandrīz nedzīvojami, ir vienas zvaigznes īpašumi, un augstākās klases sapņu mājas ir pieci zvaigžņu īpašumi, un vidējā mājokļa cena šajā apgabalā ir trīs zvaigžņu īpašums.
Raugoties uz to šādā veidā, es varu viegli noteikt pircēja veidu un cenu diapazonu, ko viņi, iespējams, maksātu par īpašumu, saka man Aklss. Pēc tam mēs varam piešķirt saprātīgu cenu par kvadrātpēdu diapazonu katrai “zvaigžņu” kategorijai mikrorajonā. Viņš arī teica, ka šī metode ļauj viņam labāk kontrolēt atšķirības.
Viņš man teica, ka tad, kad mēs pirmo reizi iegādājāmies mūsu īpašumu, viņš to būtu klasificējis kā zemu divu zvaigžņu zonu: tam bija potenciāls, tas bija apdzīvojams, taču tam bija ārkārtīgi nepieciešami atjauninājumi. Mēs par to samaksājām 200 000 USD jeb aptuveni 50 USD par kvadrātpēdu. Tad, kad mēs veicām sākotnējos vispārējos atjauninājumus (piemēram, centrālā gaisa uzstādīšanu, daudz kosmētikas atjauninājumu un šausmīgā trešā stāva reno darbs), viņš teica, ka mēs ielecām stabilā vidējā un augstā trīs zvaigžņu mājā, uzkāpjot mūsu aplēses līdz 85 USD kvadrātpēda līdz 95 USD kvadrātpēda.
Un viņam bija taisnība! Kad mums bija oficiāls novērtējums, mūsu mājas pēc sākotnējiem atjauninājumiem tika novērtētas 350 000 ASV dolāru apmērā.
Tāpēc mēs veicām vairāk atjaunošanas darbu-atjauninājām savu virtuvi, pieliekamo telpu un vannu (ko Aklss mums teica, ka augstākās klases pircējs to vizuāli un funkcionāli novērtēs.) Viņš mums teica, ka šie reno mūs pārcēla uz augstu trīs līdz zemu četru zvaigžņu kategoriju. Pamatojoties uz salīdzināmiem īpašumiem šajā apgabalā, mēs palielinājām līdz 110 USD līdz 115 USD par kvadrātpēdu jeb no 429 000 līdz 448 000 USD.
Mēs nolēmām, ka ir vērts refinansēt, un saņēmām oficiālu novērtējumu. Izrādās, viņam atkal bija taisnība - kaut arī nedaudz konservatīvi -, un mūsu mājas bija 475 000 dolāru vērtas.
Mēs joprojām plānojam dažus nelielus atjauninājumus, lai vēl vairāk uzlabotu mūsu vērtējumu, taču Aklss mums teica, ka mūsu māja patiešām varēs iekļūt tikai vidējā četru zvaigžņu vērtējumā jeb aptuveni 125 USD par kvadrātpēdu, jo tas ir maksimālais vērtību potenciāls mūsu īpašums, pateicoties tā atrašanās vietai un vispārējai funkcionalitātei. Lai gan mēs varētu pievienot katru jauninājumu savam īpašumam, mēs par to iegūsim tikai tik lielu ieguldījumu atdevi.
Tāpat kā pircējs, kurš nemaksātu “piecu zvaigžņu” naudu par viesnīcu, kas atrodas pusjūdzes attālumā no pludmales, es nedomāju, ka jūs varētu kaut ko darīt-vai arī kādu naudas summu, ko varētu tērēt. padarīt šo piecu zvaigžņu atrašanās vietu, sacīja Aklss.
Jā, Aklsa metode ir netradicionāla, taču tās pamatā esošā pieeja ir izplatīta nekustamā īpašuma aģentiem. Kamēr Bārs Einat , nekustamo īpašumu aģents ar kompasu Bruklinā, Ņujorkā, saka, ka viņa nekad nav veikusi zvaigžņu vērtējumu, viņa un viņas kolēģi parasti novērtē īpašumus pēc stāvokļa un atrašanās vietas skalā ar salīdzināmiem īpašumiem tirgū un nesenajiem pārdošanas apjomiem. Tomēr ne visi aģenti to dara. Bārs atzīmē, ka daži aģenti Ņujorkā stingri ievēro cenu noteikšanu par kvadrātpēdu.
ko nozīmē 1111 eņģeļu skaitļi?
Tas viss nozīmē, ka jums noteikti nevajadzētu izlaist oficiālu novērtējumu, ja vēlaties drīz pārdot vai refinansēt, bet es domāju, ka Aklsa triks man ir ārkārtīgi palīdzējis, mēģinot novērtēt, kādus remontus ir vērts veikt un cik daudz viņi pievienos manas mājas tālākpārdošanas vērtībai.
