Ja vien jums apkārt nav pasaku krustmāte vai vēss pusmiljons, iespējams, jums būs nepieciešama hipotēka, ja vēlaties iegādāties māju. Tālāk ir norādīts, kā pretendēt uz hipotēku un izvēlēties to, kā arī sagaidīt visā procesā.
Sāciet agri
Atzīsimies: jūs varat apmeklēt tik daudz atvērto māju, cik vēlaties, bet jūs to nevarēsit iegādāties bez hipotēkas. Tāpēc sāciet bumbu ripot agri un saņemiet iepriekšēju apstiprinājumu, pirms sākat mājas medības.
Mans ieteikums būtu vienmēr saņemt iepriekšēju apstiprinājumu, pirms meklējat savu sapņu māju, saka Niks Besers, bezpeļņas mājokļu un kopienas attīstības direktors Guidewell finanšu risinājumi . Nekad nav labi iemīlēties īpašumā tikai tāpēc, lai uzzinātu, ka jūs nevarat uz to pretendēt par konkrēto cenu. Besers saka, ka iepriekšēja apstiprinājuma process pie cienījama kreditēšanas speciālista nedrīkst aizņemt vairāk kā vienu vai divas dienas. Iepriekšējs apstiprinājums parasti ir derīgs 90 dienas, pēc tam procesu var atkārtot, ja nepieciešams.
(Ņemiet vērā, ka aizdevējs var arī iegūt iepriekšēju kvalifikāciju. Tas ir brīvs aprēķins par to, ko jūs varētu atļauties, pamatojoties uz jūsu sniegto finanšu informāciju un vieglu kredīta pārbaudi. Priekškvalifikācija ir vienkāršāks un ātrāks process, jo jums tas nav jādara iesniedziet savu finanšu dokumentāciju. Bet šī paša iemesla dēļ tam arī nav nozīmes un tas nenozīmē, ka esat apstiprināts finansēšanai. Tas ir vienkārši labs veids, kā novērtēt, cik lielu hipotēku jūs varētu saņemt.)
Vai tu esi gatavs?
Bet, pirms piesakāties hipotēkai, pārliecinieties, vai esat sakārtojis savu finansiālo darbību: Jūs vēlaties likt visu iespējamo uz priekšu, lai pretendētu uz vislabākajām likmēm - vai vispār.
Pievērsiet uzmanību tam, kā pārvaldāt savu kredītu, saka Toms Gleisons, bijušais izpilddirektors Masveida mājokļi , bezpeļņas mājokļu finansēšanas iestāde Masačūsetsā. Ja jūs kavējat veikala kredītu vai studentu aizdevumu vai automašīnas kredītu, jums ir jārūpējas par šiem jautājumiem. Pretējā gadījumā viņš saka, ka jūs vienkārši tiksiet noraidīts.
Jums ir jāsasniedz punkts, kurā jums ir bijuši konsekventi ienākumi trīs gadus pēc kārtas, saka Marie Presti, uzņēmuma īpašniece/brokere. Presti grupa Ņūtona, Masa, Bankas arī vēlas redzēt dažas naudas rezerves, kad piesakāties hipotēkai. Aizdevējiem patīk zināt, ka jums ir ne tikai nauda pirmajai iemaksai, bet arī pietiekami daudz naudas, lai samaksātu hipotēku gadījumā, ja pēc mājas iegādes zaudējat darbu. Viņiem patīk redzēt trīs līdz sešu mēnešu izdevumus. Tam nav jābūt milzīgam skaidras naudas krājkontam - tas var ietvert atlikumus pensijas kontos, kuriem, cerams, nevajadzēs pieskarties, piemēram, 401 (k) vai IRA.
Tikmēr jūs saņemsiet labākas hipotēkas likmes, ja jūsu kredīts ir lielisks un jums nav daudz parādu. Lai saņemtu zemāko likmi, kredīta rādītājiem jābūt 700. gados, un aizņēmēja parāda un ienākumu attiecībai jābūt aptuveni 36%, saka Besers. Tas nozīmē, ka jūsu kopējās ikmēneša parāda saistības-ieskaitot studentu kredīta maksājumus, automašīnas aizdevumus, kredītkaršu minimumu un hipotēku, kuru mēģināt iegūt-nedrīkst pārsniegt 36% no jūsu ikmēneša ienākumiem pirms nodokļu nomaksas.
Tomēr daudziem aizdevējiem ir hipotēkas finansējums, kas ļaus rādītājus samazināt līdz 600. zemajam līmenim, piebilst Besers, un Fannie Mae un Freddie Mac nesen ir veikuši izmaiņas, lai nodrošinātu parāda attiecību līdz 50%.
Kopumā, jo sliktāks ir jūsu kredītreitings, jo augstāka ir procentu likme, Besers saka - un jo augstāka procentu likme, jo augstāks ir hipotēkas maksājums. Tas ir svarīgi, jo ikmēneša maksājuma lielums var ierobežot iegādājamās mājas lielumu. Tas pat var palīdzēt izlemt kopienu, kurā jūsu ģimene var atļauties dzīvot, viņš saka.
Ja jums ir nepieciešams ātrs kredīta rādītāja grūdiens, kredītkaršu atlikumu samaksa ir viens no vistiešākajiem kredītu veicinātājiem apkārt. Tas ir tāpēc, ka aptuveni trešdaļu no jūsu kredītreitinga nosaka kredīta izmantošana vai tas, cik lielu daļu no pieejamajiem kredītlimitiem esat izlietojis. Atmaksājot atlikumus, parāda un ienākumu attiecība var samazināties līdz pieņemamam līmenim.
Saglabāt Piespraud to Skatīt citus attēlus (Attēla kredīts: Nasozi Kakembo)
Atrodiet aizdevēju (un meklējiet pirmreizējās mājas pircēju programmas)
Ir daudz veidu hipotekāro kredītu devēju, sākot no jūsu apkārtnes bankas vai krājaizdevu sabiedrības, beidzot ar tiešsaistes bankām un beidzot ar nebanku aizdevējiem. Lai gan jūsu banka var piedāvāt hipotēkas, noteikti salīdziniet likmes un nosacījumus arī pie citiem aizdevējiem, jo patērētāju bankas var nebūt tik konkurētspējīgas-it īpaši pircējiem. Īpaši pārbaudiet pirmreizējās mājas pircēju programmas, kuras atbalsta jūsu valsts mājokļu finansēšanas iestāde vai vietējās krājaizdevu sabiedrībās.
Mēs izmantojām pirmo reizi māju pirkšanas programmu, ko piedāvāja caur krājaizdevu sabiedrību, kurai man ir piekļuve darbā, stāsta Sāra Korvāla, kura 2016. gadā kopā ar vīru Skotu Bostonā iegādājās pilsētas māju. Mēs izskatījām virkni dažādu iespēju, tostarp trīs dažādas krājaizdevu sabiedrības un finansēšanas iespējas, izmantojot aizdevumu speciālistu. Galu galā visas krājaizdevu sabiedrības piedāvāja patiešām spēcīgas programmas ar lieliskām likmēm, tāpēc mēs izvēlējāmies vienu no tām.
Mājas pircējam, kas pirmo reizi iegādājas mājokli, bieži vien var būt grūti rast parasto 20% pirmo iemaksu: jums nav esošas mājas, kurā varētu saņemt naudu, un varbūt esat bijis pārāk aizņemts, cīnoties ar studentu kredītiem vai maksājot. debess augstās nomas maksas, lai ietaupītu līdz 40 000 USD vai vairāk skaidrā naudā. Tomēr jūs varat izmantot vairākas aizdevumu programmas, kas paredzētas cilvēkiem jūsu situācijā.
Hipotēkas produkti, kas ietver pirmās iemaksas līdz 3%, tagad tiek piedāvāti, lai palīdzētu kopienām ar zemiem un vidējiem ienākumiem un jauniem pieaugušajiem iegūt mājokli, saka Besers. Federālās aizdevumu programmas, piemēram, FHA, VA un Fannie Mae's Homeready Mortgage, atvieglo hipotēkas slēgšanu bez lielas iemaksas. Patiešām, aizdevumi, ko nodrošina Federālā mājokļu pārvalde (FHA) ir atvērti pircējiem ar kredīta rādītāji ir zemāki par 580 , kamēr VA aizdevumi ļaut aktīvajiem militārajiem dalībniekiem un veterāniem finansēt māju bez pirmās iemaksas.
Besers saka, lai pārbaudītu aizdevējus jūsu reģionā, kas piedāvā šīs programmas vai savas pirmās pircēju programmas. Jautājiet arī par valsts un vietējām veicināšanas programmām, kas var samazināt jūsu iemaksu vai procentu likmi, viņš piebilst. Dažās valstīs vai pilsētās iedzīvotājiem tiek piedāvātas vēl dāsnākas pirmreizēju pircēju priekšrocības, piemēram, pirmā iemaksa, ja viņi uzturas mājā noteiktu gadu skaitu.
Lai kvalificētos šīm programmām, jums personīgi vai tiešsaistē parasti jāpabeidz pirmreizējā mājokļa pircēju nodarbība HUD sertificētā bezpeļņas organizācijā. Izejot no nesenās recesijas, aizdevumu sniedzēji saprot, ka zemākas pirmās iemaksas piedāvāšana ietver risku; tomēr viņi uzskata, ka māju īpašumtiesību izglītība ir spēcīgs atturētājs no noklusējuma, saka Besers.
Tā ir taisnība: aizņēmēji, kuri apmeklē mājokļa iegādes nodarbības, vēlāk, visticamāk, saskarsies ar ierobežošanu. Gleason saka, ka labākais, ko patērētājs var darīt pats, ir iegūt labāku izglītību. Un, ejot cauri šīm nodarbībām, mēs laika gaitā esam redzējuši, ir liela, liela atšķirība.
Papīra novākšana
Kad esat gatavs pieteikties hipotēkai (ieskaitot iepriekšēju apstiprinājumu), jums būs jāapkopo nenormāli daudz finanšu dokumentu. Atkarībā no jūsu organizatoriskajām prasmēm (vai to trūkuma) šī varētu būt visgrūtākā mājas pirkšanas procesa daļa. Papildus aizdevuma pieteikuma aizpildīšanai jums parasti ir jāatrod un jānorāda:
- Jūsu pēdējās divas nodokļu deklarācijas un W-2 veidlapas
- Nesenie atalgojuma nosacījumi (vai cits ienākumu apliecinājums)
- Atlikumi un ikmēneša maksājumi par studentu kredītiem, auto kredītiem un citiem parādiem
- Kredītkaršu atlikumi un minimālie maksājumi
- Pašreizējie bankas konta izraksti (pārbaude un uzkrājumi)
- Ieguldījumu kontu atlikumi (401k, IRA utt.)
- Atceltie īres čeki (pierādījums par pašreizējiem īres maksājumiem)
Fiksēta likme pret regulējamas likmes hipotēku (ARM)
Lielākā daļa mājokļa pircēja aizdevumu ir saistīta ar standarta 30 gadu fiksētas likmes hipotēku. Šeit jūs bloķējat noteiktu procentu likmi uz 30 gadiem-tā ir zemākā riska iespēja, jo jūsu ikmēneša maksājums nemainīsies. Tomēr tas nav vienīgais hipotēkas produkts - tālu no tā.
Savukārt regulējamas likmes hipotēka ir tāda, kā izklausās - procentu likme var mainīties. Jūs tos redzēsit kā 5/1 vai 7/1 ARM - tas nozīmē, ka likme ir fiksēta pirmajos piecos (vai septiņos) gados, un pēc tam tā var mainīties atkarībā no tirgus apstākļiem reizi gadā.
ARM ir nedaudz riskantāks, taču tam ir priekšrocība-proti, sākotnējā likme būs zemāka nekā hipotēka ar fiksētu likmi. Piemēram, pieņemsim, ka 30 gadu fiksētas likmes hipotēka tiek reklamēta 4%apmērā; 5/1 ARM pie tā paša aizdevēja var sākt ar 3,5%. Tas var nozīmēt ievērojamus ietaupījumus pirmajos piecos gados un ļaut jums pretendēt uz lielāku hipotēku. Bet, ņemot vērā, ka kopš Lielās lejupslīdes procentu likmes ir svārstījušās gandrīz visu laiku zemāko līmeni, ir taisnīgi pieņemt, ka sešu gadu laikā maksāsit vairāk-varbūt nedaudz vairāk-, ja iepriekš nepārdosit vai nefinansēsit hipotēku. tad. Tāpēc lielākā daļa mājokļa pircēju resursu novirzīs jūs uz hipotēku ar fiksētu likmi (vai pat prasīs to).
Par PMI
Iemesls, kāpēc jebkurš aizdevējs vēlas, lai jūs veiktu pirmo iemaksu - neatkarīgi no tā, vai tā ir automašīna vai māja - ir tas, ka līdz brīdim, kad esat samaksājis lielu daļu aizdevuma, viņi uzņemas lielu daļu finansiālā riska. Pirmā iemaksa 20% apmērā nodrošina, ka, pat ja mājokļu tirgus sabrūk un mājokļa vērtības nokrīt par 10% līdz 15%, mājoklis joprojām ir vērts vairāk, nekā aizdevējs tajā ir ieguldījis.
Tāpēc, ja neatliekat 20% vai vairāk, vairums aizdevēju pieprasīs jums iegādāties privātu hipotēkas apdrošināšanu vai PMI (kas iepriekšminētajā gadījumā aizsargā aizdevēju, nevis jūs).
Atkarībā no aizdevuma programmas ir dažādi veidi, kā jūs maksājat par PMI - daži to iesaiņos hipotēkā, lai to finansētu 30 gadu laikā ar nedaudz augstāku procentu likmi, un citos gadījumos jūs varētu vienkārši samaksāt papildu USD 100. mēnesī par hipotēku (līdz sasniegsiet 20% līdz 30% pašu kapitāla mājās). Bet pat ja jūs to neredzat, jūs par to vienā vai otrā veidā maksāsit.
Potenciālie mājokļu pircēji, kuri finansēšanai izmanto zemas iemaksas hipotēkas produktus, iespējams, maksās PMI un/vai saņems nedaudz augstāku procentu likmi, ja viņi izvēlēsies opciju “Aizdevēja apmaksāta hipotekārā apdrošināšana”, saka Besers. To sakot, daudzi pirmreizēji mājokļu pircēji atklāj, ka, kad viss ir pateikts un izdarīts, hipotēkas maksājums ir mazāks nekā tas, ko viņi šobrīd maksā īrē.
Par punktiem
Varbūt esat dzirdējuši par hipotēkas punktiem, un tādā gadījumā jūs droši vien domājāt: kāds velns sakars ir ar jebko? Godīgs jautājums! Būtībā jūs varat samaksāt vairāk naudas iepriekš, lai samazinātu ilgtermiņa procentu likmi.
Viens punkts parasti ir 1% no hipotēkas. Tā, piemēram, par hipotēku USD 200 000 apmērā, iespējams, varēsit samaksāt papildus USD 2 000 (vienu punktu), noslēdzot aizdevumu, lai samazinātu procentu likmi no 4% līdz 3,5% visā aizdevuma termiņā. Šis papildu bits 30 gadu laikā tiks papildināts - ietaupot desmitiem tūkstošu dolāru procentu un samazinot maksājumu katru mēnesi. Ja jums ir skaidra nauda, tas noteikti var būt tā vērts, taču pirmreizējie pircēji bieži ir diezgan naudas trūkumā.
Noslēguma izmaksas
Runājot par skaidru naudu: pirmā iemaksa nav vienīgā avansa nauda, kas nepieciešama hipotēkas saņemšanai. Noteikti ņemiet vērā slēgšanas izmaksas, kas dažādās valstīs atšķiras, bet mēdz mainīties vidēji apmēram $ 3700 , un tajos var ietilpt komisijas maksa (bankas maksa par aizdevuma rakstīšanu), mērnieku nodevas, punkti, īpašuma apdrošināšana, vērtētāja un advokāta honorārs un citas nejaušas maksas. Jūsu aizdevējam vajadzētu būt iespējai pirms laika sniegt jums godprātīgu šo maksājumu aprēķinu. Dažos gadījumos ir iespējams panākt, lai pārdevējs maksā jūsu slēgšanas izmaksas: būtībā viņi maksā nodevas un pēc tam iekasē no jums daudz vairāk par māju, tāpēc sāpes tiek izkliedētas jūsu 30 gadu hipotēkas laikā.
eņģeļa numurs 11:11
Lai slēgtu, jums, iespējams, būs jāmaksā arī gada īpašumtiesību apdrošināšana un īpašuma nodokļi, kas tiks ieskaitīti darījuma kontā (tas nozīmē, ka banka tur naudu un maksā šos rēķinus jūsu vārdā visu gadu).
Tas, par ko esat apstiprināts un ko varat atļauties, var būt divi dažādi skaitļi
Visbeidzot, atcerieties, ka tikai tāpēc, ka jums ir tiesības saņemt hipotēku 400 000 USD apmērā, nenozīmē, ka jums vajadzētu iegādāties māju 400 000 USD apmērā. Pamatojoties uz savu mērķa cenu diapazonu, izmantojiet ikmēneša maksājumu, kas jums ir ērts, un, ja tas ir zemāks par to, uz kuru jūs pretendējat, atcerieties, ka jums ir šī papildu svārstīšanās telpa, ja jums tas tiešām ir vajadzīgs.
Es parasti saku pirmo reizi pircējiem, mēģiniet iet pēc iespējas augstāk par savu limitu, bet tomēr jūtaties ērti, veicot ikmēneša mājokļa maksājumu, saka Presti. Bet atcerieties, ka mājokļa īpašumtiesības ir saistītas ar izmaksām, kas pārsniedz tikai hipotēku: apdrošināšana, īpašuma nodokļi, komunālie maksājumi un uzturēšana var palielināt tūkstošiem dolāru gadā .
Patērētāji, kuri vienmēr ir īrējuši, bieži nezina par īpašuma izmaksām, saka Besers. Viņiem ir jāsaprot, ka hipotēkas finansēšana ir tikai pirmais solis. Kad viņi pārcelsies, viņiem būs arī nodokļi, apdrošināšana un uzturēšanas izmaksas.
Tajā pašā laikā Presti saka, ka daļa no šīs naudas jums tiks atgriezta hipotēkas procentu nodokļa atskaitījuma veidā. Un, ja jūs kā jauns pircējs esat pārliecināts, ka tuvāko gadu laikā savā karjerā virzīsities uz augšu, jūs, iespējams, jutīsities ērtāk.
Vienkārši atcerieties: hipotēka ir nerimstoša, un mājas pārdošana nav tāda pati kā īres līguma laušana. Gleason saka, ka jums ir jābūt reālistiskam attiecībā uz mājokļa cenu, kuru varat iegādāties. Nekas nerada lielāku stresu ģimenē, kā pārmērīga dzīvesvieta mājās un neesot pārliecināts, vai varat veikt hipotēkas maksājumus. Tāpēc dzīvojiet sava budžeta ietvaros un patiešām turieties pie tā.
