Četri iemesli, kāpēc jūs nepelnīsit naudu, šķirstot mājas

Uzziniet Savu Eņģeļa Numuru

Kurš no mums nav iepriecinājis vīzijas nopirkt nelaimē nonākušu māju, to salabot un pārdot, lai iegūtu skaistu peļņu? Izmantojot HGTV šovus, tas izskatās vienkārši un arī jautri. Bet pat šo šovu veterāni un profesionāļi ar lielām kabatām dažreiz cīnīties, lai nopelnītu naudu, pagriežot mājas - vai vismaz pietiekami, lai tas būtu stresa un problēmu vērts.



Nav pārliecināts? Iedomāsimies, ka pērkam nogurušu vecu māju par 300 000 USD, ieguldām 50 000 USD remontā un uzlabojumos un pārdodam to par 400 000 USD, lai gūtu peļņu 50 000 USD. Izklausās diezgan lieliski, vai ne? Burbuļu plīšanas vārdā redzēsim, kā realitātes asās malas var izurbt mūsu fantāziju.



Iemesls Nr. 1: komisijas

Ikreiz, pārdodot māju, jūs sākat ar zaudējumiem, jo ​​jūs maksāsit vidēji 5% līdz 6% nekustamo īpašumu komisijās. Pat ja esat nekustamo īpašumu īpašnieks, jums parasti būs jāmaksā vismaz pircēja aģenta komisijas maksa no 2,5% līdz 3%. Bet lielākajai daļai cilvēku tas nozīmē, ka jums ir vajadzīgas mājas, lai tās vērtība tiktu novērtēta vismaz par 5%, lai tikai izlīdzinātos.



Izmantojot valsts mēroga 5,26% komisijas maksu, mēs maksāsim 21 040 USD nekustamā īpašuma nodevas, lai pārdotu mūsu 400 000 USD mājokli - šis skaitlis pat neietver mārketingu vai inscenējumu. Tas samazina mūsu peļņu līdz 28 960 USD.

Iemesls Nr. 2: laiks nav jūsu pusē

Pārveidošanas šovi HGTV tiek rediģēti, lai vienā epizodē saīsinātu garu, sarežģītu procesu. Patiesība ir tāda, ka jebkurš pārbūves projekts prasa laiku - un parasti tas aizņem daudz vairāk, nekā jūs domājat. Darbuzņēmējs Toms Silva no PBS Šī vecā māja ir teicis jums vajadzētu sagaidīt, ka pilnīga virtuves renovācija prasīs divus līdz sešus mēnešus. Un neatkarīgi no budžeta un laika grafika, kuru izvēlēsities, tas prasīs ilgāku laiku un maksās vairāk, Silva man teica janvārī. Tas ir tāpēc, ka negaidītas problēmas vai dizaina izmaiņas gandrīz vienmēr rodas lielas pārveidošanas laikā.



kāda ir 444 garīgā nozīme

Un tas ir tad, ja jūs pat varat iegūt darbuzņēmēju. Mēs esam vidū kvalificēta darbaspēka trūkums , un aizņemtos tirgos ir labi būvniecības plusi rezervēts mēnešiem ; var paiet nedēļas, lai saņemtu atzvanīšanu vai piedāvājumu. Un bez nacionālās televīzijas auditorijas labuma jūsu līgumslēdzējs daudz retāk strādās virsstundas, lai pabeigtu darbu jūsu grafikā, ja rodas sarežģījumi.

Bet, jo ilgāk turat īpašumu, jo ilgāk maksājat pieskaitāmās izmaksas, piemēram, apdrošināšanu, īpašuma nodokļus un komunālos maksājumus. Pieņemot, ka jūs varat pabeigt darbu un pārdot māju sešu mēnešu laikā - kas, iespējams, ir optimistiski -, jūs joprojām būsit uz āķa par pusgada īpašuma nodokļiem, apdrošināšanu un komunālajiem pakalpojumiem. Pie vidējā efektīvā likme 1,15% , nodokļi vien par 300 000 ASV dolāru īpašumu pēc sešiem mēnešiem būtu 1725 ASV dolāri; pievienojiet māju īpašnieku apdrošināšanu, kā arī elektrības, gāzes un ūdens rēķinus, un mūsu peļņa samazinās vēl vairāk.

1 / .11

Iemesls Nr. 3: nodokļi

Kad parastie cilvēki pārdod māju, viņiem parasti nav jāuztraucas par nodokļu samaksu par peļņu, pat ja tā ir diezgan ievērojama. Ja jūs pārdodat māju, kurā esat dzīvojis divus no pēdējiem pieciem gadiem, jums nebūs jāmaksā nodokļi ar peļņu līdz 250 000 USD (500 000 USD, ja esat precējies, iesniedzot kopīgu pieteikumu).



Tomēr, ja jūs apgāžat māju gada laikā, jebkura peļņa tiks uzskatīta par īstermiņa kapitāla pieaugumu, kas tiek aplikts ar nodokli kā regulāri ienākumi-plkst. likmes pat 37% , atkarībā no citiem jūsu ienākumiem. Pārdod otrajā gadā, un uz peļņu attiecas vairāk piedodoša ilgtermiņa kapitāla pieauguma likme, kas svārstās no 0% līdz 20% .

Pieņemsim, ka pēc komisijas maksas un uzskaites izmaksām mums paliek 25 000 ASV dolāru peļņa. Ja mēs savā ikdienas darbā nopelnām vairāk nekā 38 700 USD gadā, tas tiks aplikts ar nodokli vismaz 22%apmērā. Mūsu peļņa tagad ir samazināta līdz 19 500 USD. Un mēs pat neesam ņēmuši vērā tādas lietas kā slēgšanas izmaksas, kas arī sasniedz tūkstošus.

Iemesls Nr. 4: visi citi to arī dara

Tomēr, lai gan tā nav pat puse no sākotnēji paredzētās peļņas, lielākajai daļai no mums 19 500 USD būtu apsveicami. Problēma ir tā, ka algas diena ir saistīta ar tik lielu risku. Mājas iegādei un rehabilitācijai nepieciešami milzīgi kapitāla, laika un enerģijas ieguldījumi.

Kļūdu iespējamība ir ļoti maza - un pastāv ļoti reāla iespēja, ka jūs nevarat pārdot māju par cerēto. Jums var palikt māja, kuru nevarat pārdot, un jāsedz izmaksas, kas turpina pieaugt mēnesi pēc mēneša.

Tas varētu šķist maz ticams mūsdienu karstajā nekustamā īpašuma tirgū - kad pat pilnīgi neievērojams Bay Area bungalo var pārdot par simtiem tūkstošu dolāru, pārsniedzot prasīto cenu.

Bet ņemiet vērā: amerikāņi 2017. gadā apgāza vairāk nekā 207 000 māju - visvairāk kopš 2006 . Profesionālie mājas plejeri saka, ka konkurence ir sīvāka nekā jebkad agrāk, un ka nopelnīt naudu ir daudz grūtāk, nekā tas bija pēc mājokļu krīzes.

Vēl vairāk, daudzi no šiem mājas pleznām 2006. gadā grasījās saskarties ar finansiālu postījumu: līdz 2009. gadam māju vērtības bija samazinājušās no 2000. gada vidus virsotnēm, un miljoniem māju īpašnieku un māju pleznu draudēja slēgt. Faktiski jauni pētījumi liecina, ka mājas pleznām var būt spēlēja lielu lomu mājokļu krīzes izraisīšanā .

Ja pārdošanas apjomi palēnināsies vai cenas sāks kristies mēnešos, kamēr jūs ielejat naudu īpašumā, jūs varētu pārdot daudz citādā vidē, nekā iegādājāties māju. Apakšdaļa var izkrist no mājokļu tirgus ātrāk nekā Var teikt, ka 2008.

Džons Gorijs

Līdzautors

eņģeļu klātbūtnes pazīmes

Es esmu mūziķis, nepilnas slodzes mājās tētis un emuāra par nekustamo īpašumu un labiekārtošanu House & Hammer dibinātājs. Es rakstu par mājām, ceļojumiem un citām dzīves lietām.

Sekojiet Jonam
Kategorija
Ieteicams
Skatīt Arī: